住宅ローン控除とは？条件を優しく解説します【２０２２年度版】

住宅ローン控除とは何？2022年何が変わったの？

これから家を買おうとする方はもちろん、そうでない人にも分かりやすく内容を解説します。

住宅ローン控除とは？

家を買う時、ほとんどの人がローンを組むのではないでしょうか。その時、住宅ローン控除によって税金が軽くなります。つまり、住宅ローン控除とは、銀行から長期のローンなどでお金を借りて家を買った人に対して、家計の負担を軽くする制度です。

この「住宅ローン控除」は、正式には「住宅借入金等特別控除」と言います。一定の要件を満たした住宅ローンを組み住宅を購入・増改築すると、住宅ローンの年末残高に応じて、支払った所得税や住民税の控除を受けられる制度です。家を買うなら、この控除は最大限使いたいですね。

それには、内容を知ることが必要です。では、その条件（適用要件）を見てみましょう。

住宅ローン控除を受ける条件は？

＜新築住宅の適用要件＞

• 床面積50平方メートル以上のマイホーム
• 床面積の2分の1以上が居住用
• 新築・取得から6ヵ月以内に居住を開始し、適用開始年の12月31日まで継続して居住
• 親族・知人以外の金融機関・勤務先等から借入期間10年以上の住宅ローンを利用
• 該当マイホーム居住開始年から前後2年間ずつ（合計5年間）に居住用財産を譲渡した場合に「長期譲渡所得の課税の特例」の適用を受けていない
• 住宅借入金等特別控除を受けるその年の合計所得が2,000万円以下

中古住宅の場合はこれらに加えて、「竣工後（家を建てた後）に使用された住宅」であり、以下のいずれかに該当している必要があります。

＜中古住宅の適用要件＞

• 床面積が40㎡以上（※50㎡未満の場合は、1000万円の所得制限がある）のマイホーム
• 竣工から取得日まで20年以内の木造住宅（鉄骨鉄筋マンションなどの場合は25年以内）
• 耐震基準に適合していること、あるいは耐震改修工事を行う予定があること
• 同一生計親族等からの購入による取得ではないこと
• 贈与による取得ではないこと

以上が住宅ローン控除を受ける要件となります。

次に、控除率などは2022年度税制改正で変更点があります。その内容を見ていきましょう。

住宅ローン控除は、「2022年度税制改正」によってどのように変わったの？

住宅ローン控除は、「2022年度税制改正」によって適用期限を4年間延長し、2025年度末までの入居に適用となりました。控除期間も原則13年間（新築の場合）となりましたが、控除率は1.0％→0.7％に引き下げとなっています。そして新たに借入金残高上限が住宅性能に応じて設定されることとなりました。

　　　　　（表１）【２０２２年住宅ローン控除の改正のポイント】

今回の改正にはもう１つ大きなポイントがあります。それは、控除対象となる借入金残高が「住宅性能および入居時期」によって細かくなったことです。見ていきましょう。

　　　（表２）【住宅性能・入居時期で変わる借入金残高上限】

新築の場合は、2022～2023年の入居では、認定住宅は従来と変わらず5,000万円となります。次に限度額が大きいのはＺＥＨ（ゼッチ）水準省エネ住宅で4,500万円、一定の省エネ基準を満たした省エネ基準適合住宅で4,000万円、省エネ基準を満たさない住宅は3,000万円です。

認定住宅とは、認定長期優良住宅及び認定低炭素住宅のことをいいます。この認定長期優良住宅とは、長持ちする構造や設備、長く住めるような維持保全ができ、バリアフリー性、省エネ性、耐震性があるなどを満たした住宅です。また、認定低炭素住宅とは、二酸化炭素の排出を一定以下にできる省エネ性の優れた住宅です。

ZEH（ゼッチ）とは、「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス」の略です。高断熱などで省エネルギーにして太陽光発電による電気を消費することにより、住宅のエネルギーがネットでゼロになる住宅を指します。

省エネ基準適合住宅は、ZEHの太陽光などの電気を自分で作り出す部分はないものの、省エネ性の優れた住宅のことを指します。

2024～2025年の入居では、それぞれ500万～1,000万円限度額が引き下げられ、省エネ基準を満たさない住宅は、2023年までに建築確認を受けた新築住宅に限り住宅ローン控除の対象となります。（2024年以降に建築確認を受ける場合、登記簿上の建築日付が2024年6月30日以前であれば適用対象となります）。

まとめ

なるべく控除を多く受けてお得に家を購入したいですよね。住宅ローン控除の観点で、押さえておくべきポイントは以下となります。

1. 住宅ローン控除は期限付きの制度です。
   • ２０２５年末までの制度です（延長となるかは分かりません）
   • 新築の場合、省エネ基準を満たさない住宅は、２０２３年までに建築確認を受けた住宅に限ります
2. 入居年によって借入金残高上限（最大控除額）が変わります。
   • ２０２２～２０２３年入居と２０２４～２０２５年入居では、最大控除額が変わります
3. 認定住宅、省エネ住宅など住宅の種類によって借入金残高上限（最大控除額）が変わります。

これから住宅を購入しようとしている方は、住宅ローン控除を最大に受けるという観点では、最大控除額が大きい２０２３年までに入居した方が良さそうです。

家は人生で最も大きいと言っても過言ではない買い物です。それゆえ、家の購入は焦ってするものではない一方で、時期を逃さないことも大切ですね。

今回の税制改正で、認定住宅・省エネ住宅などの区分が設けられた背景には、２０５０年までのカーボンニュートラル実現に向けて省エネ住宅の普及を促す、という狙いが見えます。現在、新築住宅の多くは国の省エネ基準を満たしているものの、確実に減税措置を受けるためには、住宅メーカーの提供する住宅性能に着目して家を選ぶことも１つです。税制も有利になる可能性もありますが、電気代が安くなったり、何より地球に優しい家に住むのは気持ちの良いものですね。

では、住宅ローン控除でどのくらい減税となるのでしょうか。

次回は、例を見ていきたいと思います。