住宅ローン控除をシミュレーションしましょう【２０２2年度版】

住宅ローン控除とは、銀行から長期のローンなどでお金を借りて家を買った人に対して、家計の負担を軽くする制度です。住宅ローンを組んで手に入れたマイホームには、毎月の住宅ローン返済の他、固定資産税の負担もあり、家計の支出が増える心配もりますので、減税の制度は助かりますね。

住宅ローン控除とは？条件を優しく解説します【２０２２年度版】

住宅ローン控除は、「2022年度税制改正」によって適用期限を4年間延長し、2025年度末までの入居に適用となりました。控除期間も原則13年間となりましたが、控除率は1.0％→0.7％に引き下げとなるとともに、借入金残高上限が住宅性能に応じて設定されます。

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本記事では、住宅ローン控除よってどの程度減税となるのか？についてシミュレーションしてみます。

まず、物件タイプ別の最大控除額がどの程度となるのか見てみましょう。

住宅ローン控除　2022年度税制改正後の最大控除額

控除額は住宅ローンの年末残高によって決まってきます（年末住宅ローン残高の0.7％が控除される）。また、最大の控除額は前回見た通り、住宅のタイプによって変わってきます。

以下の表を見てください。最大の控除額は認定住宅で2022～2023年入居なら455万円、2024年～2025年入居で409.5万円となります。

（図１）住宅の種類別最大の控除額

では、実際のパターン別にて、シミュレーションを行ってみましょう。

住宅ローン控除のパターン別シミュレーション

会社員なら、給与から基礎控除や社会保険料、生命保険料などの控除が差し引かれ、最終的な所得税が算出されていますね。住宅ローン控除を使った場合、この算出された所得税から控除分が差し引かれることとなります。つまり、「税額控除」です。

年間で払い過ぎた税金があれば、年末調整などで差額が還付される（税金が戻ってくる）ことになります。その額は、年間最大35万円(認定住宅の借入金残高上限5,000万円×0.7％)になります。

ただし、控除される額は住宅タイプによって住宅ローンの年末残高の上限が異なります。

住宅ローン残高がある限り、最低10年間は減税されますが、具体的にどのような計算になるのか、以下の例で見てみましょう。

【例1】Aさん：所得税が50万円、年末の住宅ローン残高が5000万円だった場合

まず、住宅ローン残高の0.7％にあたる35万円が住宅ローン控除額として計上できるので、最終的な所得税は「10万円（所得税額）－35万円（控除額）＝▲25万円」となり、マイナスとなるため、所得税「約10万円」は全額が控除されます（所得税はかかりません）。

控除できていない金額は25万円です。控除しきれなかった額については、住民税から控除されることとなります。Aさんの住民税額は20万円ですが、住民税に対する上限は13万6500円と定められているので、実際に戻ってくる控除額は、最高の「１３万６５００円」となります。

最終的には、Aさんの場合は・・・所得税からの控除額「約１０万円」と、住民税からの控除額「１３万６５００円」の合計である「２３万６５００円」が控除されます。

まとめ

まとめると、控除額は住宅ローンの年末残高によって決まってきます（年末住宅ローン残高の0.7％が控除される）。また、最大の控除額は前回見た通り、住宅のタイプによって変わってきます。最大控除額は新築の認定住宅で４５５万円、ＺＥＨ水準省エネ住宅で４０９．５万円、省エネ基準適合住宅で３６４万円、中古の認定住宅で２１０万円等となります。

控除される税金としては、所得税ですが、控除できなかった額は住民税から控除されます（住民税の控除は最高13万6500円）。結果、この所得税と住民税の控除額合計が住宅ローン控除の額となります。

いかがでしたか。私も、住宅ローン控除を受けていましたが、年末調整で十万円単位で戻ってくるイメージとなります。何か、ボーナスが入ったようで、とても嬉しい気分でした！（サラリーマンの場合、１年目は確定申告、２年目以降は年末調整により控除される）

皆さんは、どんな家を考えられているのでしょう。家の購入は一大行事で大変ですが、本当に楽しみです。ワクワクします。

それでは、次回は実際に「住宅ローン控除」を受けるための手続きについて解説します。

ご参考

【既に住宅ローン控除を受けていれば2022年度税制改正の影響はありません・・・】

なお、よくある勘違いは「既に住宅ローン控除の適用を受け、控除率１％の税額控除を受けている人が、2022年以降は控除率0.7％に引き下げられる」というもの。すでに、住宅ローン控除を受けている人は、その人の入居時の税制で10年（13年）間控除を受けられます。